[계약전, 계약후] 깡통전세 피하는법

깡통전세란 주택가격이 주택담보대출과 전세보증금을 합한 금액을 초과해 경매로 넘어갔을 때 전세보증금을 못 받게 될 수도 있는 전세를 말합니다. 부동산가격이 하락해 집주인이 의도하지 않았는데도 발생할 수 있고, 계약 시부터 고의적으로 전세사기를 칠 수도 있어 위험한 임대유형입니다. 요즘과 같이 부동산 가격이 하락하는 시기에는 더욱더 문제가 될 수 있어 계약 전과 계약 후에 세입자들이 꼭 확인해야 하는 것들이 무엇인지 알아보겠습니다.

 

썸네일-깡통전세피하는법

[계약 전] 해야 할 일 

 

1. 공인중개사사무소의 정상등록 여부 확인

전세사기에 가담하는 공인중개사가 있을 수 있으니 공인중개사사무소와 공인중개사, 중개보조원등의 정상 등록 여부를 확인해야 합니다. 국가공간정보포털과 경기부동산포털에서 확인 가능합니다.

2. 깡통전세가 의심되면 "깡통전세 피해예방 상담센터"에서 확인

깡통전세 피해예방 상담센터에서 무료로 상담이 가능합니다.

3. 경기도에 소재한 주택인 경우 "경기부동산포털"에서 확인

경기부동산포털의 "깡통전세 알아보기"메뉴에서 주택가격과 전세가격등을 확인합니다.

4. 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등의 서류 확인

건축물대장: 정확한 소재지, 소유자, 면적, 위반건축물여부 확인

등기부등본: 건축물대장의 주소와 같은지 확인 후 소유자와 근저당권, 선순위권리관계등의 정보 확인

납세증명서: 임대인의 국세, 지방세, 체납여부등 확인 

5. 집주인 신분증 등 서류진위 여부 확인 

등기부등본상의 소유자와 계약하러 온 사람이 일치하는지 확인하기 위해 신분증사진과 얼굴을 대조해 보고 집주인의 신분증 진위여부를 확인합니다. 

● 주민등록증 진위확인: ARS 1382 또는 정부 24에서 확인가능합니다. 

● 운전면허증 진위확인: 경찰청교통민원24에서 확인 가능합니다.

● 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 진위확인: 정부 24에서 확인가능합니다.

6. 집주인 대신 대리인이 위임장 가지고 계약하러 올 경우 확인사항

집주인의 인감증명서가 첨부되어 있는지 확인하고 직접 집주인과 영상통화하여 집주인 신분증과 얼굴 대조 및 계약내용에 대해 확인해야 합니다. 

 

[계약 후] 해야 할 일

 

1. 계약당일 계약서에 확정일자를 받고 전입신고 하기

계약 후 바로 주민센터나 인터넷으로 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 임차인의 대항력이 발생하고 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있습니다. 확정일자를 부여받으면 임차인으로서 전입세대열람이 가능합니다. 또는 전세권설정 등기를 통해서도 대항력이 발생합니다.

2. 부동산임대차 신고하기

21년 6월 1일부터 주택전월세 임대차 신고가 의무화 되어 계약일로부터 30일 이내 임대차계약당사자가 신고해야 합니다. 임대인 또는 임차인중 일방이 주민센터에 방문해서 신고가능하며 확정일자부여와 동시에 가능합니다. 

3. 전세 보증금 반환 보증 가입

주택도시보증공사, SGI 서울보증, 한국주택금융공사에 보증보험가입을 하면 집주인과 보증금 반환에 대해 문제가 발생해도 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있습니다. 임대인이 주택임대사업자라면 임대차계약 체결 시 보증보험 가입이 의무이나 계약 시에는 보증보험에 가입한다고 약속하고 가입하지 않는 경우가 있으니 임차인은 계약 후 반드시 보증보험 가입여부를 확인해야 합니다.

4. 임차권등기명령

임대차 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생했다면 임차인 단독으로 임차권등기가 가능하고 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

5. 주택임대차 분쟁 관련 상담

주택임대차의 분쟁발생 시 한국부동산원 임대차 상담센터(1644-5599) 또는 대한법률구조공단(132)에서 분쟁 관련 상담을 받을 수 있습니다.